Hypoteční sazby zamrzly. Klienti řeší hlavně refinancování, banky slevují jen kosmeticky

V posledních týdnech hypoteční trh působí téměř jako zamrzlý. Úrokové sazby se prakticky nehýbou, banky výrazněji nezlevňují a hlavní pohyb na trhu dnes přináší hlavně refinancování. V praxi to znamená, že banky bojují o klienty, kterým končí fixace – a že jich letos není málo.

Sazby zůstávají skoro beze změn

Průměrná sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu zůstala i v listopadu na úrovni 4,91 %, což je přesně tolik, kolik činila i v říjnu. Mluvíme tedy o stagnaci – nebo chcete-li o stabilizaci. Záleží, z jakého úhlu se na to podíváme.

Za celý letošní rok sice sazby klesly přibližně o 0,3 %, ale stále jsou velmi vysoko. Nejvýhodnější bývají hypotéky s tříletou fixací, kde se sazba aktuálně pohybuje lehce nad 4,5 %. Pětileté fixace se drží lehce pod 4,8 %, desetileté pak okolo 5,4 %.

Rozdíly mezi fixacemi nejsou nijak zásadní. Banky evidentně vyčkávají, jak se bude vyvíjet trh, inflace a politika ČNB. Zároveň ale nechtějí riskovat, že nabídnou příliš výhodné podmínky, které by později nemusely být udržitelné.

Trh s novými hypotékami zůstává slabý

Objem nově sjednaných hypoték je sice meziročně vyšší, ale stále hluboko pod úrovněmi z let 2020–2021. Hlavní důvody?

• vysoké ceny nemovitostí,

• nejistota ohledně ekonomiky,

• a samozřejmě samotná výše úroků, které stále nejsou pro většinu domácností komfortní.

Hypotéky se tak mnohým zájemcům o vlastní bydlení stále „nevychází“ – rozpočtově ani psychologicky.

V hlavní roli: refinancování

Největší pohyb teď nastává u klientů, kterým končí fixace sjednané před několika lety – kdy byly sazby třeba i pod dvěma procenty. Dnes je čeká realita okolo 5 % a měsíční splátky jim rostou klidně o několik tisíc.

Například u hypotéky na 3 miliony korun se splatností 30 let vzrostla měsíční splátka z cca 10 900 Kč na 15 900 Kč. To už je rozdíl, který rodinný rozpočet citelně zasáhne.

Banky se proto snaží takové klienty buď udržet, nebo přetáhnout z konkurence. Nabízí individuální sazby, odpuštění poplatků, rychlé vyřízení nebo fixaci sazby při přechodu.

Podle Swiss Life jsou nabídky pro refinancující klienty často výhodnější o 0,1 až 0,2 procentního bodu oproti běžným nabídkám nových úvěrů.

Odhadovaný objem hypoték k refixaci:

• 2025: cca 240 miliard Kč

• 2026: až 460 miliard Kč

• 2027: až 500 miliard Kč

To už je slušný balík peněz, o který se banky rozhodně poperou.

Slevy? Spíš marketing než realita

Podzim přinesl i různé marketingové akce – například slevy na odhady, individuální nabídky nebo garance podmínek při přechodu. Ale reálné zlevnění úrokových sazeb je minimální.

„Banky upravují sazby opravdu jen kosmeticky – často jen u jedné délky fixace a spíš symbolicky,“ říká Lucie Drásalová ze společnosti Sirius Finance.

Zásadní změnu podle ní nelze čekat ani do konce letošního roku, ani na začátku roku 2026. Pokud k poklesu vůbec dojde, bude to v řádu desetin. A že by se sazby plošně dostaly pod 4 %? To se podle analytiků nejspíš nestane ani v příštím roce.

Co z toho plyne pro vás jako kupujícího nebo prodávajícího?

Pokud kupujete nemovitost, je teď zásadní si dobře spočítat své možnosti. Vyjednávat s bankami má smysl – zvlášť pokud se blíží konec fixace. Refinancování může ušetřit tisíce měsíčně.

Pokud prodáváte, uvědomte si, že mnozí kupující řeší hlavně financování. Kvalitní prezentace nemovitosti, transparentní informace o možnostech hypotečního financování a spolupráce s makléřem, který to umí propojit s finančním poradcem, je dnes klíčová.

📝 Potřebujete poradit s prodejem, koupí nebo refinancováním nemovitosti?

Ozvěte se mi, rád vám pomohu najít nejvýhodnější řešení – ať už kupujete svůj první byt, prodáváte rodinný dům nebo hledáte způsob, jak snížit měsíční splátku.